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Come diventare agente immobiliare

Come diventare Agente Immobiliare

In questo articolo scopriamo quali sono i principali requisiti ed adempimenti necessarie per poter svolgere l’attività di agente immobiliare

Agenzie immobiliari

L’attività dell’agente immobiliare è riconducibile al contratto di mediazione disciplinato dagli articoli 1754 e seguenti del codice civile. In sostanza con il contratto di mediazione un soggetto mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad una di esse da rapporti di collaborazione di dipendenza o di rappresentanza.

Ad integrazione delle norme civilistiche si applicano alle agenzie immobiliari norme specifiche, in particolare:

  • la Legge 39 del 3 febbraio 1989 concernente la disciplina del mediatore;

  • la Legge 57 del 5 marzo 2001, sempre in tema di mediazione che modifica i requisiti per l’esercizio della professione

L’articolo 1759 del codice civile stabilisce i doveri del mediatore, in particolare il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare che possono influire sulla conclusione di esso.

In tema di responsabilità inoltre è intervenuta la Corte di Cassazione in tema di violazione degli obblighi informativi da parte del mediatore, con la sentenza del 21 febbraio 2017 numero 4415, ove la corte ha stabilito il principio in base al quale: “Il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere, con l’ordinaria diligenza, l’esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l’acquirente; tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno sia rifiutando il pagamento della provvigione”.

Per quanto riguarda gli adempimenti amministrativi, l’inizio dell’attività di agenzia immobiliare è soggetta alla presentazione della segnalazione di inizio attività presso il SUAP del comune ove l’agenzia avrà sede. Inoltre bisognerà procedere con l’iscrizione presso il registro delle imprese, e presso la gestione previdenziale INPS. L’attività può essere esercitata sia in forma individuale che in forma societaria.

Per poter svolgere l’attività di mediatore immobiliare occorre essere in possesso dei seguenti requisiti morali e professionali:

a) essere cittadini italiani o cittadini di uno degli Stati membri della Comunità economica europea, ovvero stranieri residenti nel territorio della Repubblica italiana e avere raggiunto la maggiore età;

b) avere il godimento dei diritti civili;

c) risiedere nella circoscrizione della camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura nel cui ruolo intendono iscriversi;

d) aver assolto agli impegni derivanti dalle norme relative agli obblighi scolastici vigenti al momento della loro età scolare;

e) avere conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado di indirizzo commerciale o la laurea in materie commerciali o giuridiche ovvero aver superato un esame diretto ad accertare l’attitudine e la capacità professionale dell’aspirante in relazione al !amo di mediazione prescelto. L’accesso all’esame è consentito a quanti hanno prestato per almeno due anni la propria opera presso imprese esercenti l’attività di mediazione oppure hanno frequentato un apposito corso preparatorio. Le materie e le modalità dell’esame sono stabilite dal Ministro dell’industria, del commercio e dell’artigianato, sentita la commissione centrale;

f) salvo che non sia intervenuta la riabilitazione, non essere stati sottoposti a misure di prevenzione, divenute definitive, a norma delle leggi 27 dicembre 1956, n. 1423; 10 febbraio 1962, n. 57; 31 maggio 1965, n. 575; 13 settembre 1982, n. 646; non essere incorsi in reati puniti con la reclusione ai sensi dell’articolo 116 del regio decreto 21 dicembre 1933, n. 1736, e successive modificazioni; non essere interdetti o inabilitati, falliti, condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, l’economia pubblica, l’industria ed il commercio, ovvero per il delitto di omicidio volontario, furto, rapina, estorsione, truffa, appropriazione indebita, ricettazione, emissione di assegni a vuoto e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni.

Esame di idoneità per divcntare agente immobiliare

L’esame di idoneità è composto da due prove scritte ed una orale su argomenti tecnico-giuridici per ottenere l’idoneità all’esercizio dell’attività di agente di affari in mediazione nella sezione degli agenti immobiliari ed in quella dei mandatari a titolo oneroso

Gli argomenti per le prove scritte sono dettati dall’art. 2 del D.M. n. 300/1990 e riguardano in particolare: o nozioni di legislazione sulla disciplina della professione di mediatore;

  • nozioni di diritto civile, con specifico riferimento ai diritti reali, alle obbligazioni, ai contratti ed in particolare al mandato, alla mediazione, alla vendita, locazione o affitto di immobili ed aziende, all’ipoteca;

  • nozioni di diritto tributario, con specifico riferimento alle imposte e tasse relative ad immobili ed agli adempimenti fiscali connessi;

  • nozioni concernenti l’estimo, la trascrizione, i registri immobiliari, il catasto, ecc.

Dal punto di vista previdenziale gli agenti immobiliari andranno iscritti alla gestione commercianti INPS. Nel caso in cui l’attività sia esercitata in forma di impresa, il titolare, o il socio esercente l’attività nel caso in cui sia adottata la forma societaria, dovrà iscriversi presso la gestione commercianti INPS, Per la gestione commercianti i contributi previdenziali possono essere suddivisi in due componenti1:

  • Contribuzione minimale: la quale si applica a prescindere dagli utili conseguiti nell’esercizio dell’attività di impresa, attualmente (2018) si applica l’aliquota del 24,09% sul minimale di 15.710€ + 7,44€ per contributo di maternità ( per un totale di 3.791,54€)

  • Contribuzione sulle eccedenze: nel caso in cui i redditi superino i 15.710€ saranno applicate le seguenti aliquote: il 24,09% fino ad un reddito di 46.630; ed un’aliquota del 25,09% fino 77.717€. Per i redditi che superano la soglia di 77.717€ non sono dovuti contributi.

Il reddito generato dall’agente assicurativo è qualificato come reddito di impresa.

Tassazione delle provvigioni dell’agente immobiliare

Occorre distinguere i casi in cui le provvigioni percepite dagli agenti assicurativi sono soggetti a ritenuta alla fonte a titolo di acconto, e i casi in cui la ritenuta non deve essere applicata. In particolare la ritenuta non sarà applicata quando le prestazioni sono rese direttamente alle imprese di assicurazione, dai mediatori di assicurazione per i loro rapporti con le imprese di assicurazione e con gli agenti generali delle imprese di assicurazioni pubbliche o loro controllate che rendono prestazioni direttamente alle imprese di assicurazione in regime di reciproca esclusiva.

Negli altri casi andrà applicata una ritenuta nell’ammontare pari al primo scaglio del reddito IRPEF (attualmente al 23%), La ritenuta e’ commisurata al cinquanta per cento dell’ammontare delle provvigioni indicate nel primo comma. Se i percipienti dichiarano ai loro committenti, preponenti o mandanti che nell’esercizio della loro attivita’ si avvalgano in via continuativa dell’opera di dipendenti o di terzi, la ritenuta e’ commisurata al venti per cento dell’ammontare delle stesse provvigioni.

La ritenuta di cui ai commi precedenti e’ scomputata dall’imposta relativa al periodo di imposta di competenza, purché già operata al momento della presentazione della dichiarazione annuale. Qualora la ritenuta sia operata successivamente, la stessa e’ scomputata dall’imposta relativa al periodo di imposta in cui e’ stata effettuata.

Se le provvigioni, per disposizioni normative o accordi contrattuali, sono direttamente trattenute sull’ammontare delle somme riscosse, i percipienti sono tenuti a rimettere ai committenti, preponenti o mandanti l’importo corrispondente alla ritenuta. Ai fini del computo dei termini per il relativo versamento da parte dei committenti, preponenti o mandanti, la ritenuta si considera operata nel mese successivo a quello in cui le provvigioni sono state trattenute dai percipienti. I committenti, preponenti o mandanti possono tener conto di eventuali errori nella determinazione dell’importo della ritenuta anche in occasione di successivi versamenti non oltre il terzo mese dell’anno successivo a quello in cui le provvigioni sono state trattenute dai percipienti.

Per quanto riguarda gli obblighi contabili, questi variano a seconda della dimensione e della forma giuridica prescelta. Si ricorda che l’articolo 18 del DPR 600/1973 in tema di contabilità semplificata stabilisce che possono optare per il regime semplificato i soggetti i cui ricavi conseguiti in un anno intero non abbiano superato l’ammontare di 400.000 euro per le imprese aventi per oggetto prestazioni di servizi, ovvero di 700.000 euro per le imprese aventi per oggetto altre attivita’,. Per i contribuenti che esercitano contemporaneamente prestazioni di servizi ed altre attivita’ si fa riferimento all’ammontare dei ricavi relativi alla attivita’ prevalente. In mancanza della distinta annotazione dei ricavi si considerano prevalenti le attivita’ diverse dalle prestazioni di servizi.

1Le aliquote indicate si riferiscono al 2018, quindi possono essere oggetto di (lievi) variazione di anno in anno.

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